Rendement brut, net et net-net : la méthode de calcul

Le rendement brut répond à une question simple : combien le bien rapporte-t-il, avant tout frais, par rapport à son prix ? Le rendement net retire les charges réelles et la vacance, et rapporte le résultat à tout ce que vous avez réellement payé. Le rendement net-net retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du régime fiscal le plus favorable.

Les trois se lisent ensemble. Un bien affiché avec un beau rendement brut peut tomber bas une fois la taxe foncière, la copropriété et l’impôt déduits : c’est précisément ce que le net et le net-net font apparaître.

Le loyer mensuel retenu dépend du type de location : en location nue, le loyer hors charges augmenté des charges récupérables refacturées au locataire ; en meublé, le loyer du bail ; en colocation, le loyer par chambre multiplié par le nombre de chambres.

Immora rapporte le brut au seul prix d’achat, sans frais de notaire ni travaux. C’est la convention des annonces et des agences, ce qui permet de comparer des chiffres de même nature. Pour juger un projet, c’est le rendement net qui compte.

Les charges annuelles additionnent la taxe foncière, les charges de copropriété restant à votre charge, l’assurance propriétaire non occupant, les honoraires de gestion, la provision pour entretien, la garantie loyers impayés, l’expert-comptable et, en meublé, la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les honoraires de gestion, la provision et la garantie loyers impayés se saisissent en pourcentage du loyer annuel hors charges.

Les frais de notaire entrent dans le prix de revient au barème 2026 (droits de mutation du département, émoluments, contribution de sécurité immobilière, débours), pas au forfait : le guide sur les frais de notaire détaille ce calcul.

Le crédit n’entre pas dans le rendement net : un rendement mesure ce que rapporte le bien, quel que soit son financement. Le crédit apparaît dans le cash-flow.

La base imposable dépend du régime. Micro-foncier : loyers encaissés moins un abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers par an. Réel foncier : loyers moins charges et intérêts d’emprunt. Micro-BIC : recettes moins un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 €. LMNP au réel : recettes moins charges, intérêts et amortissements, sans pouvoir descendre sous zéro.

Les prélèvements sociaux s’appliquent à la même base : 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, 18,6 % sur les bénéfices de la location meublée non professionnelle depuis la LFSS 2026.

Immora calcule tous les régimes accessibles au bien et retient celui qui laisse le revenu net le plus élevé. Le calcul porte sur la première année, celle où les intérêts d’emprunt sont les plus élevés ; au fil du remboursement, les intérêts baissent et la base imposable du réel remonte.

La tranche marginale d’imposition (TMI) est appliquée comme taux marginal sur les revenus locatifs. C’est une approximation, exacte tant que ces revenus ne vous font pas changer de tranche.

Le cash-flow mesure l’effort d’épargne mensuel quand il est négatif, le complément de revenu quand il est positif. La mensualité est calculée en annuité constante ; l’assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté. Les frais de garantie et de dossier entrent dans le coût du crédit, pas dans la mensualité.

Le cash-flow avant impôt est celui des indicateurs clés de l’analyse. Le cash-flow net d’impôt retire en plus l’impôt et les prélèvements sociaux du régime retenu.

Le bien ci-dessous sert d’exemple : ses hypothèses (prix, loyer, charges) ne décrivent pas un marché réel. Tous les résultats sont recalculés à chaque mise en ligne de cette page par le moteur qui sert à vos analyses, avec les mêmes fonctions et les mêmes paramètres par défaut.

Comparer le rendement brut d’une annonce au rendement net d’une autre : les deux ne mesurent pas la même chose. Ne comparez que des rendements de même nature.

Utiliser des frais de notaire forfaitaires à 8 % : le barème réel varie avec le prix, le département et l’état du bien, neuf ou ancien.

Oublier la vacance locative : l’hypothèse par défaut d’Immora, 0,5 mois par an, retire 4,2 % des loyers.

Appliquer 17,2 % de prélèvements sociaux à un meublé : depuis la LFSS 2026, les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 %.

Confondre net-net et cash-flow : le net-net ignore le crédit, le cash-flow l’intègre. Un bon net-net avec un cash-flow négatif signifie que c’est le financement, pas le bien, qui crée l’effort d’épargne.