Lire le prix au m² d’un quartier avec les ventes réelles DVF

La base des demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la DGFiP et géolocalisée par Etalab sous Licence Ouverte, recense les ventes enregistrées par les services de publicité foncière : date, prix déclaré dans l’acte, adresse, type de bien, surface réelle bâtie, nombre de pièces. Ce sont des prix de vente, pas des prix demandés.

Elle couvre toute la France sauf l’Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte, qui relèvent d’un autre régime de publicité foncière. Elle est mise à jour deux fois par an avec plusieurs mois de décalage : elle décrit le passé récent, pas le marché du jour.

Seules les ventes classiques et les ventes en l’état futur d’achèvement (le neuf) sont lues ; échanges, adjudications et expropriations sont écartés. Immora garde les appartements et les maisons dont le prix dépasse 10 000 € et la surface 10 m².

Une vente qui porte sur plusieurs appartements ou plusieurs maisons à la fois est écartée : son prix global divisé par une seule surface donnerait un prix au m² faux. Les prix au m² hors de la plage de 500 à 30 000 € sont aussi éliminés, car ils trahissent une erreur de saisie ou une vente atypique.

L’ancien et le neuf ne se mélangent pas : un bien ancien est comparé aux ventes de l’ancien, un programme neuf aux seules ventes en VEFA. Le type doit correspondre, appartement ou maison, et la surface rester entre 0,6 et 1,6 fois celle du bien : un deux-pièces ne se compare pas à un 120 m². S’il reste moins de cinq ventes dans cette tranche, toutes les surfaces du même type sont retenues ; si la majorité des ventes retenues n’est alors pas de surface comparable, l’analyse signale un bien atypique et ne positionne pas son prix sur cette médiane.

Immora cherche d’abord les ventes situées à moins de 500 m sur les 24 derniers mois. S’il y en a moins de cinq, le rayon passe à 1 km sur 24 mois, puis à 2 km sur 36 mois, et enfin à 2 km en acceptant des ventes plus anciennes. Tous ces paliers restent bornés par les fichiers lus : ceux des deux années civiles précédentes, et de l’année d’avant s’il manque des ventes.

Les ventes lues sont celles de la commune du bien, ou de son arrondissement à Paris, Lyon et Marseille : près d’une limite communale, le rayon ne compte pas les ventes de la commune voisine.

Quand la position du bien n’est qu’approximative (point flouté sur la carte du portail, rue sans numéro), la recherche commence à 1 km au moins et le résultat est présenté comme approximatif. Quand seule la commune est connue, ou faute de ventes assez proches, toutes les ventes de la commune sont utilisées sur 24 mois, puis sur 36 et 60 mois tant qu’il y en a moins de huit.

Avant tout calcul, les prix au m² extrêmes sont écartés par la méthode de l’écart interquartile : sont retirées les ventes situées sous le premier quartile moins une fois et demie l’écart interquartile, et au-dessus du troisième quartile plus une fois et demie cet écart. Si l’écrêtage laissait moins de cinq ventes, la sélection complète est conservée.

Dans la liste des ventes de votre analyse, les ventes écartées restent visibles, grisées et signalées comme valeurs atypiques : vous voyez ce qui a été retiré du calcul.

Le prix de secteur est une médiane, moins sensible qu’une moyenne à une vente exceptionnelle. Chaque vente y pèse selon sa distance au bien et son ancienneté : une vente voisine et récente compte davantage qu’une vente lointaine ou ancienne.

Au-delà de 1 km de rayon, faute de ventes proches, seule l’ancienneté pondère : sinon, une ou deux ventes voisines décideraient seules du prix. Il en va de même pour les ventes de toute une commune.

Pour éviter qu’une poignée de ventes concentre tout le poids, Immora calcule la taille effective de l’échantillon. Si elle tombe sous cinq, le palier suivant est essayé.

La fourchette affichée va du premier au troisième quartile des ventes retenues : la moitié des ventes se situe entre ces deux prix. Le haut de fourchette peut servir de référence pour un bien rénové ou sans travaux.

L’indice de confiance dépend du rayon, du nombre de ventes et de leur dispersion. Il est élevé à 500 m ou 1 km avec au moins 12 ventes et une dispersion modérée : l’écart interquartile ne dépasse pas la moitié du milieu de la fourchette. Il est moyen à 2 km sur 36 mois, ou avec moins de 12 ventes, ou une dispersion plus forte ; faible sous 8 ventes ou au dernier palier. À l’échelle d’une commune, il est moyen au mieux, avec au moins 30 ventes et une dispersion modérée. Une position approximative le plafonne à moyen.

Quand la rue du bien est connue, Immora isole les ventes de la même voie grâce au code de voie commun à la Base adresse nationale et à DVF, sans rapprochement approximatif par le nom. Une voie peut traverser des secteurs très différents : si la position est connue, seule la portion située à moins de 1 km est d’abord retenue.

Il faut au moins trois ventes du même type sur 36 mois, ou 60 mois à défaut, de surface comparable quand c’est possible. Le prix de la rue est une médiane simple après écrêtage ; sa fourchette n’est affichée qu’à partir de cinq ventes.

À l’adresse même, l’historique repère les reventes rapides : le même bien revendu dans les trois ans qui suivent son achat, avec la variation de prix. Une revente rapide peut signaler une opération de marchand de biens ou une revente après travaux, utile à connaître avant de négocier.

La tendance de la commune compare la médiane des ventes de l’ancien de chacune des cinq dernières années disponibles, à condition d’au moins 10 ventes par année. Une évolution annuelle n’est calculée que si les années comparées sont distantes d’au moins deux ans et comptent chacune au moins 20 ventes.

La surface DVF est la surface réelle bâtie du cadastre, pas la surface Carrez de l’annonce : l’écart peut être sensible pour un bien mansardé ou avec annexes.

Le prix d’un appartement vendu avec une cave ou un parking inclut ces dépendances, alors que leur surface ne compte pas : le prix au m² en est légèrement majoré.

DVF ne dit rien de l’état du bien, de l’étage, de la vue ni du diagnostic énergétique. Deux ventes voisines au même prix au m² peuvent recouvrir un bien refait à neuf et un bien à rénover.

Les ventes anciennes ne sont pas réindexées à la date du jour : elles pèsent seulement moins. Dans un marché qui bouge vite, la médiane suit avec retard.

Dans une petite commune, les ventes sont rares et la confiance baisse. Sans ventes exploitables, Immora l’indique et se replie sur son référentiel de la ville, une estimation indicative signalée comme telle, dont il ne tire pas de valeur de marché pour la négociation.