Immora est un outil d’aide à la décision. Nous préférons la transparence à la prétention : voici nos sources, comment nous calculons, et nos limites — dites honnêtement.
Dernière mise à jour des données de marché : Juin 2026. Les ventes DVF, les risques et les DPE sont lus à la demande auprès des sources officielles.
Ventes immobilières réelles publiées par l’administration fiscale, lues commune par commune dans les fichiers géolocalisés d’Etalab (Licence Ouverte 2.0). Elles fondent le prix au m² du secteur, la liste des ventes comparables, le prix de la rue, l’historique des ventes à l’adresse et la tendance de la commune (règles détaillées plus bas).
Consulter la source ↗Mise à jour : Lecture à la demande des derniers millésimes publiés (mise en cache 7 jours)
Loyers d’annonce par commune, pour toutes les communes de France (arrondissements de Paris, Lyon et Marseille compris). Ce sont des loyers charges comprises, en location vide, prédits pour un bien de référence : appartement de 1 ou 2 pièces de 37 m², appartement de 3 pièces ou plus de 72 m², maison de 92 m² (appartement tous types : 52 m²). La fourchette affichée est l’intervalle de prédiction publié par l’ANIL. Immora l’affiche comme loyer de référence à côté de votre loyer et signale une estimation fragile (moins de 30 annonces dans la commune, ou R² ajusté inférieur à 0,5).
Consulter la source ↗Mise à jour : Carte des loyers 2025
Séries historiques du recensement par commune et par arrondissement : population en 2022, 2016 et 2011, part des logements vacants et des résidences secondaires. Immora en tire l’évolution annuelle moyenne de la population et signale une commune en déclin (baisse de plus de 0,3 % par an depuis 2016) ou une vacance élevée (plus de 10 % des logements).
Consulter la source ↗Mise à jour : Recensement 2022
Rapport de risques naturels et technologiques de l’adresse, qui reprend les informations de l’état des risques à annexer à toute vente ou location. Immora distingue l’exposition établie à l’adresse de celle de la seule commune, et renvoie au rapport officiel. Interrogé seulement quand la position du bien est connue à l’adresse.
Consulter la source ↗Mise à jour : Interrogation en direct (mise en cache 30 jours)
Diagnostics de performance énergétique enregistrés depuis juillet 2021, recherchés par l’identifiant de l’adresse dans la Base adresse nationale : classe énergie, classe climat (GES), date et fin de validité. Ils servent à recouper la classe annoncée. Interrogée seulement pour une adresse exacte.
Consulter la source ↗Mise à jour : Interrogation en direct (mise en cache 7 jours)
Localisation des adresses : coordonnées, code de la voie (le même que dans DVF, ce qui permet le prix de la rue) et identifiant de l’adresse (pour les DPE). Un numéro de rue n’est retenu que pour une adresse validée qui tombe sur la position du bien.
Consulter la source ↗Mise à jour : Interrogation en direct
Loyers de marché au m² (nu et meublé) par ville, par arrondissement à Paris et, à défaut, par département, compilés à partir des observatoires locaux des loyers, des ADIL et d’autres références de marché (données 2024-2025). Base de nos loyers au m² estimés.
Consulter la source ↗Mise à jour : Juin 2026
Lorsqu’une donnée locale précise manque, nous appliquons une estimation calibrée à partir des ventes DVF, des observatoires de loyers et de coefficients par quartier. C’est une estimation indicative, pas une donnée officielle.
Mise à jour : Juin 2026
Règles fiscales appliquées : régimes locatifs (micro/réel, LMNP, LMP, SCI, SARL de famille), abattements pour durée de détention (CGI art. 150 VC) et réintégration des amortissements LMNP à la revente (LF 2025). Prélèvements sociaux selon la LFSS 2026 (loi 2025-1403, art. 12) : 18,6 % sur les revenus de location meublée, 17,2 % maintenus sur les revenus fonciers (location nue) et 17,2 % sur les plus-values immobilières ; prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % sur les dividendes.
Consulter la source ↗Mise à jour : Lois de finances 2025 et 2026, LFSS 2026
Rendement brut (loyers annuels / prix d’achat), net (après charges réelles) et net-net (après impôts et prélèvements sociaux). Le rendement net rapporte au prix de revient : achat + frais de notaire (barème 2026 : droits de mutation du département, émoluments, débours) + travaux.
Mensualité calculée en annuité constante (ou intérêts seuls en in-fine), assurance et frais inclus. Cash-flow = revenus nets de charges − mensualité. Projection et TRI année par année : loyers et charges revalorisés, mensualité fixe jusqu’au terme du prêt.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro/réel, LMP, SCI à l’IR/IS, SARL de famille. Seuils, abattements et barème des lois de finances 2025 et 2026 ; prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en meublé (LFSS 2026), flat tax de 31,4 % sur les dividendes. La TMI est appliquée comme taux marginal sur les revenus locatifs.
Abattements pour durée de détention (CGI art. 150 VC : exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux, après 5 ans), surtaxe officielle sur les plus-values nettes au-delà de 50 000 €, et réintégration des amortissements pour les meublés au réel (réforme 2025).
Aucune vente inventée : le prix de la rue, l’historique de l’adresse et la tendance ne s’affichent que s’il y a assez de ventes pour les calculer.
Seules les ventes d’un seul appartement ou d’une seule maison comptent (une vente groupée fausse le prix au m²), avec un prix compris entre 500 et 30 000 € le m². Ancien et neuf (ventes en l’état futur d’achèvement) ne sont jamais mélangés.
Ventes du même type et de surface proche (de 0,6 à 1,6 fois celle du bien, critère relâché s’il reste moins de 5 ventes) dans un rayon de 500 m sur 24 mois autour d’une adresse précise (au moins 1 km autour d’une position approximative : point flouté du portail, rue sans numéro), élargi si besoin à 1 km sur 24 mois, 2 km sur 36 mois puis 2 km sur toutes les ventes lues (les derniers millésimes publiés, en général deux ou trois années), avec au moins 5 ventes. Les valeurs atypiques sont écartées (écart interquartile), puis la médiane est pondérée par la distance (dans un rayon d’au plus 1 km) et par l’ancienneté (poids divisé par deux tous les 24 mois). Un indice de confiance tient compte du rayon, du nombre de ventes et de leur dispersion. Quand seule la commune est connue, ou faute de ventes assez proches, ce sont les ventes de la commune (24 mois, élargis à 36 puis 60 mois s’il y en a moins de 8), puis, à défaut, le référentiel Immora de la ville (estimation indicative).
La liste des ventes comparables est affichée (même rayon et même fenêtre que le prix au m² quand il est calculé autour du bien), de la plus proche à la plus lointaine (de la plus récente quand seule la commune est connue), jusqu’à 60, avec les valeurs atypiques signalées hors calcul.
Ventes de la même voie (repérée par le code de voie commun à la Base adresse nationale et à DVF), du même type et du même marché. Une rue pouvant traverser des quartiers très différents, seule la portion à moins de 1 km du bien est retenue quand sa position est connue (toute la voie à défaut de ventes suffisantes). Fenêtre de 36 mois, élargie à 60 ; au moins 3 ventes, de surface proche quand elles sont assez nombreuses ; médiane après écart des valeurs atypiques, quartiles à partir de 5 ventes.
Pour une adresse validée par la Base adresse nationale à la position du bien : les ventes enregistrées au même numéro de la même voie (les 20 plus récentes).
Un même bien (même parcelle et même lot de copropriété ; pour une maison, même parcelle et surface à 5 % près) revendu dans les 36 mois qui suivent son achat est signalé, avec l’écart entre les deux prix.
Prix médian au m² de l’ancien, pour le même type de bien, année par année, sur les cinq dernières années (et l’année en cours quand elle est publiée), pour les années d’au moins 10 ventes. L’évolution annuelle moyenne n’est donnée qu’avec au moins deux ans d’écart et 20 ventes aux deux extrémités ; la série est jugée fiable quand elle compte au moins quatre années, chacune d’au moins 30 ventes.
Calculés par le moteur d’Immora, jamais par l’IA, à partir de vos hypothèses. Les frais de notaire ne se négocient pas : ils sont recalculés pour chaque prix, au barème si le calcul automatique est actif, sinon au prorata du montant saisi.
Plus haut prix pour lequel le cash-flow mensuel avant impôt reste ≥ 0
C’est le cash-flow des indicateurs clés, recalculé avec les frais de notaire de chaque prix. Recherché entre 30 % et 200 % du prix affiché, arrondi à la centaine d’euros inférieure.
Prix au m² de référence × surface
Référence : médiane des ventes du secteur (DVF), ou haut de fourchette si vous le choisissez (bien rénové, meublé sans travaux ou déjà loué au bon loyer). Sans prix issu des ventes DVF (référentiel de la ville seul, bien de surface atypique), cette valeur et les prix qui en dépendent ne sont pas calculés.
Valeur de marché − travaux
Arrondi aux 500 € inférieurs.
Valeur de marché × (1 − 15 %) − travaux
Revente à la valeur de marché avec 15 % de marge sur le prix de revente. Arrondi aux 500 € inférieurs.
Plus haut prix tel que prix + frais de notaire + travaux ≤ valeur de marché
Le projet complet ne coûte alors pas plus que ce que vaut le bien. Arrondi à la centaine d’euros inférieure.
Valeur de marché − (prix affiché + frais de notaire + travaux)
Travaux supplémentaires possibles avant de dépasser la valeur de marché ; négative, le projet la dépasse déjà.
Les prix et loyers affichés sont des estimations indicatives, pas des valeurs contractuelles. La réalité d’un bien précis peut s’en écarter.
Les calculs fiscaux sont des simulations basées sur la réglementation en vigueur pour les revenus 2025 (lois de finances 2025 et 2026) et des hypothèses standard ; ils ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un notaire.
Mise à jour fiscale LF 2026 et LFSS 2026 : prélèvements sociaux de 18,6 % en meublé et de 17,2 % en location nue, prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. Une évolution de la loi postérieure n’est prise en compte qu’à la mise à jour suivante d’Immora.
Le résultat fiscal est calculé pour l’année 1 (intérêts d’emprunt maximaux) et s’ajuste dans le temps.
DVF ne couvre ni l’Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) ni Mayotte : aucun prix issu de ventes réelles n’y est calculé.
Les ventes DVF sont publiées avec un décalage de plusieurs mois : elles reflètent le passé récent, pas le marché à l’instant T, et l’année en cours est souvent encore absente.
La Carte des loyers décrit des loyers d’annonce, pas des loyers signés, charges comprises et en location vide, pour un bien de référence : un meublé se loue en général plus cher, et un bien atypique peut s’en écarter.
Les données démographiques datent du recensement 2022. Géorisques et la base de l’ADEME sont interrogés en direct : s’ils ne répondent pas, le bloc l’indique, sans jamais conclure à l’absence de risque.
Un DPE absent de la base de l’ADEME ne prouve rien : seuls les diagnostics enregistrés depuis juillet 2021 y figurent, et la recherche demande l’adresse exacte du bien.
Immora vous aide à décider plus vite et mieux, en rendant visibles des éléments souvent ignorés (fiscalité de sortie, cash-flow réel, charges complètes). La décision finale, et sa validation par un professionnel, vous appartiennent.
Immora fournit des informations à caractère indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal au sens réglementaire. Aucune garantie n’est donnée quant à l’exactitude des estimations. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.