Sources officielles : Ventes DVF (DGFiP) · Carte des loyers ANIL · INSEE · Géorisques · ADEME · Base Adresse Nationale · Code général des impôts
Prix du secteur fondé sur les ventes réelles, rentabilité nette, cashflow, fiscalité optimisée, et les prix cibles pour négocier.
L’extension Chrome (SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici, Logic-Immo) arrive bientôt. Analyse en 30 secondes sur le site.
Cashflow négatif avant impôt. Régime le plus favorable pour ce bien : LMNP Réel.
Exemple fictif calculé par le moteur d’Immora : apport 25 000 €, crédit 25 ans à 3,7 %, charges 3 650 €/an et provision travaux 5 % du loyer, vacance 0,5 mois/an, TMI 30 %, frais de notaire au barème 2026.
Trois écarts font les mauvaises affaires. Tous se calculent avant de faire une offre.
Le vendeur fixe son prix ; le marché se lit dans les ventes réelles. Immora compare l’annonce aux ventes DVF autour de l’adresse et de la rue.
Crédit, assurance, taxe foncière, copropriété, vacance : une fois tout déduit, il reste parfois un effort d’épargne chaque mois.
L’écart d’impôt entre micro et réel, nom propre et société se répète tous les ans. Immora compare 10 régimes et options dans 4 structures.
Prix, surface, loyer, ville. IMMORA calcule instantanément rendement brut, net, cashflow mensuel et score sur 100, et propose le loyer de la commune d’après la Carte des loyers de l’ANIL.
Le prix du secteur s’appuie sur les ventes réelles DVF publiées par l’administration fiscale (hors Alsace-Moselle et Mayotte). Aucune recherche manuelle, aucun export préalable.
1.0AnalyseRecommandation IMMORA · Projet correct. Régime le plus favorable pour ce bien : LMNP Réel.
Chaque variable mise à jour en temps réel : le score et le cashflow se recalculent à chaque frappe, sans rechargement.
Exemple fictif calculé avec le moteur ImmoraTrois prix cibles selon votre objectif, chacun avec la phrase à dire au vendeur. Les frais de notaire ne se négocient pas : ils sont recalculés pour chaque prix.
Dans l’analyse, la valeur de marché vient des ventes DVF autour de l’adresse. Ici, un exemple calculé par l’outil.
« Au loyer de 1 000 €/mois, au-delà de 137 300 € ce bien me coûte de l’argent chaque mois. »
« Les ventes du secteur sont à 3 600 €/m² : à 201 000 €, travaux déduits, je paie le bien sa valeur. »
« Il y a 15 000 € de travaux et une opération demande 15 % de marge : au-delà de 168 500 €, elle ne se fait pas. »
Projet complet 241 819 € (prix, notaire, travaux) pour un bien qui en vaut 216 000 €. À 185 900 € ou moins, le projet complet repasse sous la valeur de marché.
Exemple calculé par l’outilRepères calculés à partir des hypothèses affichées, pas des conseils : validez avec un professionnel avant de faire une offre.
Deux biens, les mêmes règles de calcul. Le score, le cashflow et le verdict sortent du moteur, hypothèses affichées.
Exemples calculés par l’outil, sans ville citée : ce ne sont pas des données de marché.
Effort d’épargne de 898 € par mois avant impôt. Pour que le loyer couvre crédit et charges, il faudrait l’acheter 169 000 € au plus.
Le loyer couvre le crédit et les charges, avec 22 € par mois d’avance avant impôt.
L’outil modélise 10 régimes et options fiscales (micro-foncier, réel, LMNP micro et réel, LMP, SCI à l’IR et à l’IS, SARL de famille), compare ceux qui s’appliquent à votre type de location et met côte à côte 4 structures de détention.
IMMORA fait ce calcul instantanément, avec le détail ligne par ligne. La loi Le Meur est appliquée aux meublés de tourisme.
2.0FiscalitéCashflow mensuel après crédit, impôt et prélèvements, première année.
Les régimes applicables comparés côte à côte, avec l’écart annuel calculé par le moteur.
Exemple fictif calculé avec le moteur ImmoraAvec l’extension Chrome, bientôt disponible, ouvrez une annonce : le résultat apparaît à côté. Un clic sur « Analyser en détail » ouvre l’analyse complète, déjà remplie.
Score sur 100, cashflow, rendements net et brut, mensualité : à côté de l’annonce, sans rien ressaisir.
L’annonce est comparée aux ventes DVF du secteur, avec la précision de la localisation indiquée.
Le régime qui laisse le plus de revenu net après impôt, avec le rendement net-net.
Travaux relevés poste par poste et chiffrés avec la grille de coûts d’Immora, alertes qui citent l’annonce, questions à poser à l’agent.
L’extension lit uniquement les caractéristiques affichées publiquement sur la page de l’annonce. Elle ne lit rien en dehors de ces sites et d’immora.app : ni historique de navigation, ni cookies.
L’extension s’installe sur ordinateur, dans Chrome. Sur téléphone, analysez directement sur le site.
Aperçu simplifié du widget : bien d’exemple du simulateur, calculé par le moteur
Dossier bancaire en PDF, tableau d’amortissement Excel mois par mois. En un clic depuis l’interface.
Taux d’endettement selon les règles du HCSF, reste à vivre, TAEG et taux d’usure, test de résistance à +1 point : les éléments qu’un conseiller bancaire examine.
3.0ExportDossier bancaire, simulation en PDF et tableau Excel : chacun s’exporte en un clic, prêt à déposer à la banque, à envoyer au notaire ou à partager avec un conseiller.
Exemple fictif calculé avec le moteur ImmoraTous vos biens, toutes leurs métriques, en un seul endroit. Cashflow agrégé, rendement moyen, score de chaque bien : le tableau de bord que vous auriez dû avoir dès le début.
Comparez vos biens entre eux, identifiez ceux qui sous-performent et arbitrez sur la base de chiffres réels, pas d’intuitions.
4.0PortfolioIMMORA remplace des heures de calcul sur Excel par un flux en trois étapes. Pas de courbe d’apprentissage, pas de formation requise.
Adresse, prix d’achat, loyer, surface. Quatre champs suffisent pour une première analyse. Zéro tableur.
Rendement brut, net, cashflow mensuel, régimes fiscaux comparés selon votre type de location, score sur 100. En quelques secondes.
Dossier bancaire en PDF et tableau d’amortissement Excel mois par mois. Un dossier prêt à présenter à votre banque.
Ce que vous obtenez avec Immora, face aux solutions qu’on utilise d’habitude pour étudier un investissement locatif.
| Fonction | Immora | Tableur | Calculateurs gratuits | Portails d’annonces | Expert-comptable |
|---|---|---|---|---|---|
| Ventes DVF autour de l’adresse et prix de la rue | Inclus | À faire soi-même | Variable | Variable | Hors mission |
| Loyers de la commune (Carte des loyers ANIL) | Inclus | À faire soi-même | Variable | Variable | Hors mission |
| Trois prix cibles pour négocier | Inclus | À faire soi-même | Variable | Non | Hors mission |
| Risques Géorisques et DPE ADEME à l’adresse | Inclus | À faire soi-même | Variable | Variable | Hors mission |
| 10 régimes et options fiscales, 4 structures | Inclus | À faire soi-même | Variable | Non | Sur devis |
| Loi Le Meur pour la location saisonnière | Inclus | À faire soi-même | Variable | Non | Sur devis |
| Extension sur 5 portails d’annonces | Bientôt | Non | Variable | Non | Hors mission |
| Analyse IA qui cite l’annonce | Bientôt | Non | Variable | Variable | Hors mission |
| Dossier bancaire PDF | Inclus | À faire soi-même | Variable | Non | Sur devis |
| Gestion locative : suivi des loyers, révision IRL, bilan annuel | Inclus | À faire soi-même | Variable | Non | Hors mission |
| Tarif | Pro dès 19,90 €/mois | Gratuit | Gratuit | Gratuit | Sur devis |
Comparaison indicative par type de solution, d’après leur fonctionnement habituel ; aucun outil n’est nommé et chacun peut différer. « Variable » : selon l’outil ou le portail choisi. « Bientôt » : fonction de l’extension Chrome, pas encore publiée.
Cinq situations où l’analyse change la décision : des chiffres calculés, pas promis.
Sur le T3 meublé de l’exemple, le comparateur chiffre l’écart entre LMNP micro-BIC et LMNP au réel : 3 298 € d’impôt et de prélèvements par an, visibles avant d’acheter.
Un bien peut sembler rentable et cacher un cashflow négatif une fois crédit, charges, vacance et fiscalité comptés. L’analyse montre le chiffre réel avant l’offre.
Le prix affiché est comparé aux ventes réelles du quartier (données DVF), avec la précision de la position indiquée. L’écart devient un argument de négociation.
Dans l’extension Chrome (bientôt disponible), l’IA lit l’annonce, relève les travaux poste par poste (chiffrés avec la grille de coûts d’Immora) et ce qui manque, puis prépare les questions à poser à l’agent. Rien d’inventé : chaque alerte cite l’annonce.
Projection sur 20 ans, tableau d’amortissement, fiscalité détaillée : le dossier complet s’exporte en PDF, prêt à être présenté à la banque.
Choisissez la formule qui correspond à votre rythme d’investissement.
Pour découvrir l’outil
Sans inscription
Pour investir sérieusement
Facturé 238,80 € par an
Tout est inclus dans Pro : dossier bancaire, analyse IA, extension Chrome (dès sa sortie), gestion locative, comparateur, ventes DVF et vérifications de l’adresse.
Paiement Stripe sécurisé · Résiliable à tout moment · TVA incluse
Les réponses décrivent ce que fait réellement l’outil. Le détail des sources et des calculs est sur la page Méthodologie.
À partir des ventes réellement enregistrées par l’administration fiscale (DVF, DGFiP). Immora retient les ventes du même type de bien et de surface comparable autour de l’adresse, écarte les valeurs atypiques et calcule le prix médian au m². Le prix de la rue reprend les ventes de la même voie. Le rayon dépend de ce que l’on sait de la position : dès 500 m pour une adresse précise, au moins 1 km pour une rue sans numéro ou un quartier, toute la commune sinon, et ce niveau est toujours affiché. Pour un logement neuf, seules les ventes en l’état futur d’achèvement sont comparées.
Analysez un bien en 30 secondes. Gratuit, sans inscription. Sans tableur.
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