Négocier un prix : trois prix cibles selon votre objectif
Mis à jour le · 5 min de lecture
Rentabilité, valeur patrimoniale ou logique de marchand de biens : comment Immora calcule trois prix d’offre, le projet à l’équilibre et la marge travaux, avec un exemple calculé et des conseils pour présenter votre offre.
Un prix d’offre se justifie
Une offre sous le prix affiché passe mieux quand elle s’appuie sur des faits : ventes réelles du secteur, travaux chiffrés, loyer de marché. Immora calcule trois prix cibles, chacun lié à un objectif, avec la phrase qui le résume face au vendeur.
Les frais de notaire ne se négocient pas, mais ils suivent le prix : pour la cible rentabilité et le prix à l’équilibre, chaque prix testé recalcule ses propres frais, au barème 2026 quand le calcul automatique est actif, au prorata du montant saisi sinon.
Objectif rentabilité : le prix où le loyer paie tout
C’est le prix le plus élevé pour lequel le cash-flow mensuel avant impôt reste positif ou nul : le loyer couvre la mensualité, l’assurance emprunteur et les charges. Loyer, apport, taux, durée et charges restent ceux de votre analyse ; seul le prix change, et avec lui les frais de notaire et le montant emprunté.
Immora le cherche par dichotomie entre 30 % et 200 % du prix affiché, puis l’arrondit à la centaine d’euros inférieure. S’il fallait descendre sous 30 % du prix, la cible est déclarée hors d’atteinte : c’est alors le loyer, l’apport ou la durée du prêt qu’il faut revoir, pas seulement le prix.
Formule
- Prix rentabilité = plus grand prix P tel que cash-flow avant impôt (P) ≥ 0
Objectif patrimonial : payer le bien sa valeur
La valeur de marché est le prix au m² du secteur, tiré des ventes DVF, multiplié par la surface. Le prix patrimonial en retire les travaux : un bien qui en demande vaut moins qu’un bien équivalent prêt à louer.
Par défaut, Immora retient la médiane du secteur. Pour un bien rénové, meublé sans travaux ou déjà loué au bon loyer, vous pouvez basculer sur le haut de fourchette, le troisième quartile des ventes.
Formules
- Valeur de marché = prix au m² de référence × surface
- Prix patrimonial = valeur de marché − travaux, arrondi aux 500 € inférieurs
Objectif marchand de biens : une marge de 15 %
Un marchand de biens achète pour revendre. Pour que l’opération tienne, il vise une marge sur le prix de revente : Immora retient 15 %. Le prix marchand est celui qu’un professionnel pourrait offrir pour revendre le bien au prix du marché, travaux faits.
C’est un repère de négociation, pas le bilan complet d’une opération : il ne tient compte ni des frais d’acquisition réduits dont bénéficie un marchand qui s’engage à revendre, ni du coût du portage, ni de la fiscalité de la marge.
Formule
- Prix marchand = valeur de marché × (1 − 15 %) − travaux, arrondi aux 500 € inférieurs
Projet à l’équilibre et marge travaux
Le projet complet additionne le prix affiché, les frais de notaire et les travaux. S’il dépasse la valeur de marché, l’ensemble vous coûte plus que ce que vaut le bien une fois acheté.
Le prix à l’équilibre est le prix pour lequel le projet complet égale la valeur de marché. La marge travaux est l’écart entre la valeur de marché et le projet complet : positive, c’est le budget de travaux supplémentaire possible avant de dépasser la valeur ; négative, c’est le dépassement.
Formules
- Projet complet = prix + frais de notaire + travaux
- Prix à l’équilibre = plus grand prix P tel que P + frais de notaire (P) + travaux ≤ valeur de marché
- Marge travaux = valeur de marché − projet complet
Exemple calculé
Le prix au m² de secteur de cet exemple est une hypothèse, pas une donnée tirée d’un quartier réel : dans votre analyse, il vient des ventes DVF autour du bien. Les autres hypothèses sont celles du guide sur les rendements.
Exemple calculé : trois prix cibles
Calculé par le moteur d’Immora, avec les mêmes fonctions que vos analyses, à la mise en ligne de cette page. Montants arrondis à l’affichage : un total peut s’écarter d’un euro de la somme des lignes.
Hypothèses
- Prix affiché
- 150 000 €
- Surface
- 45 m²
- Travaux
- 10 000 €
- Prix au m² du secteur (supposé)
- 3 300 € le m²
- Loyer nu
- 750 € par mois
- Financement
- 30 000 € d’apport, 3,70 % sur 25 ans
Valeur de marché
3 300 € × 45 m²
148 500 €
Prix rentabilité
Cash-flow avant impôt à ce prix : 0 € par mois, contre −206 € au prix affiché (−24,7 % par rapport au prix affiché)
113 000 €
Prix patrimonial
148 500 € − 10 000 €, arrondi aux 500 € inférieurs (−7,7 % par rapport au prix affiché)
138 500 €
Prix marchand de biens
148 500 € × 85 % − 10 000 €, arrondi aux 500 € inférieurs (−22,7 % par rapport au prix affiché)
116 000 €
Projet complet au prix affiché
150 000 € + 12 393 € de frais de notaire + 10 000 € de travaux
172 393 €
Prix à l’équilibre
127 700 € + 10 748 € de frais de notaire + 10 000 € de travaux ≤ 148 500 €
127 700 €
Marge travaux
148 500 € − 172 393 € : le projet complet dépasse la valeur de marché
−23 893 €
Quelle cible choisir
Vous cherchez un bien qui s’autofinance : la cible rentabilité. Vous voulez éviter de surpayer : la cible patrimoniale. Le bien demande de gros travaux ou le vendeur est pressé : la cible marchand de biens, qui reflète ce qu’un professionnel offrirait.
Les trois cibles peuvent être très éloignées. Si la cible rentabilité est nettement sous la valeur patrimoniale, le bien est cher pour son loyer : la négociation seule ne suffira probablement pas, et le loyer, l’apport ou la durée du prêt sont à revoir.
Sans prix de secteur DVF exploitable (commune sans ventes, bien atypique, programme neuf sans ventes en VEFA comparables), Immora ne calcule que la cible rentabilité et le projet complet : il ne fabrique pas de valeur de marché.
Présenter votre offre
Appuyez chaque chiffre sur une source : les ventes DVF du secteur listées dans votre analyse, le devis ou l’estimation des travaux, le diagnostic énergétique. Une offre écrite, motivée et datée se discute plus facilement qu’un chiffre lancé au téléphone.
Précisez une durée de validité et vos conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt, et faites relire tout engagement par votre notaire.