LMNP en 2026 : prélèvements sociaux à 18,6 % et réintégration des amortissements
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Ce qui a changé pour la location meublée non professionnelle : CSG relevée par la LFSS 2026, amortissements réintégrés dans la plus-value depuis la loi de finances pour 2025, micro-BIC ou réel. Exemples calculés.
Informations générales sur les règles en vigueur au 6 octobre 2026, à valider avec un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller fiscal) avant toute décision : votre situation peut relever de règles particulières.
Ce qui a changé en 2025 et 2026
Deux textes ont modifié l’équation du LMNP. La loi de finances pour 2025 réintègre dans la plus-value de revente les amortissements déduits pendant la location, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine : les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant.
Beaucoup de simulateurs et d’articles appliquent encore les anciennes règles. Ce guide reprend celles qu’Immora applique dans ses calculs.
Prélèvements sociaux : 18,6 % en meublé, 17,2 % en location nue
La LFSS 2026 porte la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au total, à partir de l’imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.
Concrètement, un meublé non professionnel paie 18,6 % sur sa base imposable (après abattement en micro-BIC ; après charges, intérêts et amortissements au réel), un logement loué nu paie 17,2 % sur la sienne. À la revente, la plus-value d’un particulier reste soumise à 17,2 %, meublé compris.
Les dividendes d’une SCI ou d’une SARL à l’impôt sur les sociétés suivent la même hausse : le prélèvement forfaitaire unique passe à 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux.
Micro-BIC ou réel
En micro-BIC, l’administration retient 50 % des recettes comme bénéfice imposable, jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles ; aucune charge réelle n’est déduite. Pour un meublé de tourisme, la loi Le Meur fixe l’abattement à 30 % et le plafond à 15 000 € s’il n’est pas classé, à 50 % et 77 700 € s’il est classé.
Au réel, le bénéfice imposable vaut les recettes moins les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le bénéfice se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. Un déficit dû aux charges s’impute sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, pas sur votre revenu global.
Immora retient comme base amortissable 85 % du prix d’achat, le reste représentant le terrain, qui ne s’amortit pas. En mode simple, celui du profil fiscal par défaut, 70 % de cette base est amortie sur 50 ans (la structure) et 15 % sur 15 ans (les installations), le reste de la base n’étant pas amorti ; les travaux sont amortis sur 10 ans. Le mode expert, avec le profil fiscal « confirmé », permet de régler la part et la durée de chaque composant. Les frais d’acquisition et le mobilier ne sont pas amortis, hypothèse prudente.
Formules
- Base micro-BIC = recettes × 50 %
- Base réel = recettes − charges − intérêts − amortissements, sans descendre sous zéro
- Amortissement annuel (mode simple) = prix × 85 % × 70 % ÷ 50 + prix × 85 % × 15 % ÷ 15 + travaux ÷ 10
Exemple calculé : micro-BIC ou réel
Calculé par le moteur d’Immora, avec les mêmes fonctions que vos analyses, à la mise en ligne de cette page. Montants arrondis à l’affichage : un total peut s’écarter d’un euro de la somme des lignes. Même bien que le guide sur les rendements, loué meublé.
Hypothèses
- Bien
- appartement ancien, 45 m²
- Prix affiché
- 150 000 €
- Travaux
- 10 000 €
- Loyer meublé
- 820 € par mois
- Vacance locative
- 0,5 mois par an
- Taxe foncière
- 900 € par an
- Copropriété non récupérable
- 720 € par an
- Assurance PNO
- 150 € par an
- Provision pour entretien
- 5 % du loyer
- CFE
- 250 € par an
- Apport
- 30 000 €
- Crédit
- 3,70 % sur 25 ans
- Assurance emprunteur
- 0,10 % du capital par an
- Tranche marginale (TMI)
- 30 %
Première année
Recettes encaissées
820 € × 11,5 mois
9 430 €
Charges annuelles
taxe foncière 900 € + copropriété 720 € + assurance PNO 150 € + provision 492 € + CFE 250 €
2 512 €
Intérêts d’emprunt de la première année
5 209 €
Amortissement de l’année
127 500 € × 70 % ÷ 50 + 127 500 € × 15 % ÷ 15 + 10 000 € ÷ 10
4 060 €
Base amortissable : 150 000 € × 85 % = 127 500 €, le reste du prix représentant le terrain.
| Micro-BIC | LMNP au réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 4 715 € | 0 € |
| Impôt (TMI 30 %) | 1 415 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 877 € | 0 € |
| Total impôt et prélèvements | 2 291 € | 0 € |
| Revenu net | 4 627 € | 6 918 € |
En micro-BIC, la base vaut 9 430 € × 50 % = 4 715 €, sans aucune charge déduite.
Au réel, le résultat avant amortissement vaut 9 430 € − 2 512 € − 5 209 € = 1 709 €. L’amortissement n’en efface que 1 709 € ; les 2 351 € restants sont reportés sur les années suivantes.
Régime retenu par le moteur : LMNP au réel. Au taux de 17,2 % appliqué avant la LFSS 2026, les prélèvements sociaux du micro-BIC auraient été de 811 € au lieu de 877 €.
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value : ils reviennent dans la plus-value imposable au moment de la revente. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les travaux réels restent ajoutés au prix d’acquisition, mais leur amortissement est réintégré comme celui du bien : des travaux déjà amortis ne réduisent donc pas une seconde fois la plus-value. Par prudence, Immora n’applique pas le forfait travaux de 15 % à un meublé au réel ; le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition reste retenu quand il dépasse les frais réels.
Les logements situés en résidence services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, et en EHPAD, sont exclus de cette réintégration. Le simulateur ne fait pas cette distinction : il réintègre les amortissements de tout meublé au réel.
Le simulateur retient l’amortissement cumulé sur toute la durée de détention. Si une partie est restée en report sans avoir été déduite, ce chiffre est prudent : seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés.
Formules
- Plus-value imposable = prix de cession net de frais − prix d’acquisition majoré + amortissements déduits
- Prix d’acquisition majoré = prix + frais réels (ou 7,5 % du prix s’il est plus élevé) + travaux réels, sans forfait de 15 %
- Impôt = base après abattement IR × 19 % + surtaxe éventuelle + base après abattement PS × 17,2 %
Exemple calculé : revente du meublé au réel
Calculé par le moteur d’Immora, avec les mêmes fonctions que vos analyses, à la mise en ligne de cette page. Montants arrondis à l’affichage : un total peut s’écarter d’un euro de la somme des lignes. Revente après 10 ans, prix d’achat et travaux revalorisés de 2 % par an.
Prix de revente
(150 000 € + 10 000 €) revalorisés pendant 10 ans
195 039 €
Frais d’agence à la revente
5 851 €
Prix de cession net de frais
189 188 €
| Règle actuelle | Avant le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 150 000 € | 150 000 € |
| Frais d’acquisition | réels 12 393 € | réels 12 393 € |
| Travaux | réels 10 000 € | forfait 22 500 € |
| Prix d’acquisition majoré | 172 393 € | 184 893 € |
| Amortissements réintégrés | 40 600 € | 0 € |
| Plus-value imposable | 57 395 € | 4 295 € |
| Abattements (IR / prélèvements sociaux) | 30 % / 8,25 % | 30 % / 8,25 % |
| Impôt sur le revenu et surtaxe | 7 634 € | 571 € |
| Prélèvements sociaux | 9 058 € | 678 € |
| Impôt total sur la plus-value | 16 691 € | 1 249 € |
Plus-value imposable = prix de cession net − prix d’acquisition majoré + amortissements réintégrés, soit 189 188 € − 172 393 € + 40 600 € = 57 395 € avec la règle actuelle. Écart d’impôt entre les deux règles sur cet exemple : +15 442 €, à mettre en regard de l’impôt sur les loyers évité chaque année par l’amortissement.
Le simulateur réintègre l’amortissement cumulé sur 10 ans. Sur ce bien, 2 351 € d’amortissement restent en report dès la première année : la part qui n’aura pas été déduite avant la revente n’est pas réintégrée, et l’impôt réel sera alors plus faible que celui affiché ici.
Le LMNP reste-t-il intéressant ?
La réintégration ne retire pas l’avantage du réel pendant la détention : l’amortissement continue de réduire, voire d’effacer, l’impôt annuel sur les loyers. Elle reporte une partie de l’impôt à la revente, où les abattements pour durée de détention s’appliquent : plus vous gardez le bien longtemps, plus ils réduisent la plus-value, amortissements compris.
La bonne comparaison se fait donc sur toute la durée de détention : l’impôt évité chaque année d’un côté, l’impôt supplémentaire à la revente de l’autre. L’analyse Immora compare les régimes sur la première année et calcule l’impôt de plus-value à l’horizon de revente que vous choisissez, réintégration comprise.
Ce que le simulateur ne couvre pas
Hors SCI à l’impôt sur les sociétés, le calcul de plus-value d’Immora suit le régime des particuliers. Il ne couvre pas les plus-values professionnelles du loueur meublé professionnel (LMP), soumises à d’autres règles.
Les honoraires d’expert-comptable, presque indispensables au réel, ne sont pas inclus dans les exemples ci-dessus : ajoutez-les aux charges de votre analyse.
Les situations particulières (résidences services, meublés de tourisme et changement d’usage, résidence principale louée en courte durée) demandent une vérification au cas par cas.