Frais de notaire 2026 : le barème réel, pas un forfait de 8 %
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Droits de mutation selon le département, émoluments par tranches, contribution de sécurité immobilière et débours : le calcul exact des frais d’acquisition en 2026, dans l’ancien et le neuf, avec des exemples calculés.
Informations générales sur les règles en vigueur au 6 octobre 2026, à valider avec un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller fiscal) avant toute décision : votre situation peut relever de règles particulières.
Pourquoi un forfait de 8 % se trompe
Les frais de notaire ne sont pas un pourcentage fixe. Ils additionnent des taxes proportionnelles au prix, des émoluments dégressifs par tranches et des débours presque fixes. Rapportés au prix, ils pèsent donc plus lourd sur un petit prix que sur un grand, et ils sont bien plus faibles dans le neuf que dans l’ancien.
Un forfait de 8 % sous-estime les frais d’un petit bien ancien, surestime ceux d’un bien cher et se trompe lourdement sur le neuf. Le tableau ci-dessous compare le barème au forfait.
Exemple calculé : barème 2026 contre forfait de 8 %
Calculé par le moteur d’Immora, avec les mêmes fonctions que vos analyses, à la mise en ligne de cette page. Montants arrondis à l’affichage : un total peut s’écarter d’un euro de la somme des lignes. Ancien avec une taxe départementale à 5 %.
| Prix | Ancien | Neuf | Forfait 8 % | Forfait − ancien | Forfait − neuf |
|---|---|---|---|---|---|
| 85 000 € | 7 597 € (8,94 %) | 2 834 € (3,33 %) | 6 800 € | −797 € | +3 966 € |
| 200 000 € | 16 081 € (8,04 %) | 4 874 € (2,44 %) | 16 000 € | −81 € | +11 126 € |
| 500 000 € | 38 213 € (7,64 %) | 10 196 € (2,04 %) | 40 000 € | +1 787 € | +29 804 € |
Un écart négatif signifie que le forfait sous-estime les frais réels, un écart positif qu’il les surestime. Dans le neuf, le forfait de l’ancien n’a plus de sens.
Les droits de mutation : l’essentiel de la facture
Dans l’ancien, les droits de mutation à titre onéreux réunissent une taxe départementale, une taxe communale de 1,2 % et des frais d’assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % de la taxe départementale. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter leur taxe de 4,5 % à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, et la grande majorité l’a fait. Quelques départements sont restés à 4,5 % ; l’Indre applique 3,8 %.
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse. Un investissement locatif ne l’est pas.
Dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement, TVA comprise dans le prix), seule s’applique une taxe de publicité foncière réduite, de 0,715 %.
Formules
- Droits (ancien, taxe départementale à 5 %) = prix × (5 % + 1,2 % + 5 % × 2,37 %) = prix × 6,3185 %
- Droits (neuf) = prix × 0,715 %
Les émoluments du notaire et les autres frais
La rémunération du notaire pour la vente suit un tarif réglementé, en pourcentage du prix et par tranches : 3,87 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà. La TVA de 20 % s’y ajoute.
S’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, perçue par l’État pour la publication de la vente (0,1 % du prix, 15 € au minimum), et les débours : documents d’urbanisme, état hypothécaire, cadastre, pièces de copropriété. Immora retient pour les débours un forfait moyen de 850 €.
Formule
- Frais d’acquisition = droits de mutation + émoluments × 1,20 + contribution de sécurité immobilière + débours
Exemple calculé : 200 000 €, poste par poste
Calculé par le moteur d’Immora, avec les mêmes fonctions que vos analyses, à la mise en ligne de cette page. Montants arrondis à l’affichage : un total peut s’écarter d’un euro de la somme des lignes.
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation (6,3185 % / 0,715 %) | 12 637 € | 1 430 € |
| Émoluments (1 995 € HT + TVA 20 %) | 2 394 € | 2 394 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,1 %) | 200 € | 200 € |
| Débours (forfait moyen) | 850 € | 850 € |
| Frais d’acquisition (moteur) | 16 081 € | 4 874 € |
Émoluments hors taxes, tranche par tranche
De 0 € à 6 500 €
6 500 € × 3,87 %
251,55 €
De 6 500 € à 17 000 €
10 500 € × 1,596 %
167,58 €
De 17 000 € à 60 000 €
43 000 € × 1,064 %
457,52 €
Au-delà de 60 000 €
140 000 € × 0,799 %
1 118,60 €
Selon le département (ancien, 200 000 €)
| Taxe départementale | Taux global des droits | Frais d’acquisition |
|---|---|---|
| 5,00 % (cas général) | 6,3185 % | 16 081 € |
| 4,50 % (départements restés au taux antérieur) | 5,8067 % | 15 058 € |
| 3,80 % (Indre) | 5,0901 % | 13 624 € |
Ce qui peut réduire la facture, légalement
Les droits de mutation portent sur le prix du bien immobilier. Si l’acte mentionne des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, ils sortent de l’assiette. Le mobilier vendu avec le logement peut aussi en être déduit, à condition d’être listé et estimé à sa valeur réelle : une estimation gonflée expose à un redressement.
Le notaire peut consentir une remise sur ses émoluments pour les ventes d’un montant élevé, dans les limites du tarif réglementé. Vous pouvez la demander, sans garantie de l’obtenir.
Le simulateur n’intègre ni ces déductions ni une éventuelle remise : il calcule les frais sur le prix saisi, ce qui reste prudent.
Comment Immora les utilise
Quand le calcul automatique est actif, Immora recalcule les frais à chaque changement de prix, avec le taux du département déduit du code de la commune (code INSEE ou code postal). Sans commune, il applique le taux de 5 %, celui de la grande majorité des départements. Si vous disposez du décompte du notaire, vous pouvez saisir un montant fixe.
Dans la négociation, les frais suivent le prix : une baisse de prix réduit aussi les frais d’acquisition, ce que la cible rentabilité et le prix à l’équilibre d’Immora prennent en compte.
Les frais de notaire entrent dans le prix de revient, donc dans le rendement net et dans le montant emprunté. À la revente, le calcul de la plus-value les ajoute au prix d’acquisition, pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % du prix s’il est plus élevé.