Investir à Toulouse : prix, loyers et démographie
Toulouse (Haute-Garonne, Occitanie) en chiffres officiels : prix des ventes réelles (DVF), loyers de référence (ANIL) et démographie (INSEE). Ces repères décrivent la commune dans son ensemble ; un bien précis peut s’en écarter nettement.
Prix médian appartement
3 197 €/m²
ventes réelles DVF, ancien
Loyer de référence appartement
14,0 €/m²
par mois, charges comprises (ANIL)
Rendement brut indicatif
5,3 %
loyer charges comprises
Population
511 684
habitants en 2022 (INSEE)
Prix de vente au m² (DVF)
Appartements
3 197 €/m²
prix médian au m²
La moitié des ventes entre 2 559 et 4 000 €/m².
7 875 ventes sur les 24 derniers mois · dernière vente enregistrée : décembre 2025
Maisons
3 690 €/m²
prix médian au m²
La moitié des ventes entre 2 895 et 4 726 €/m².
1 366 ventes sur les 24 derniers mois · dernière vente enregistrée : décembre 2025
Ventes de l’ancien enregistrées à Toulouse (hors programmes neufs), un seul logement par acte, toutes surfaces confondues. Médiane pondérée par l’ancienneté des ventes, valeurs atypiques écartées. La fourchette va du premier au troisième quartile.
Évolution des prix (DVF)
Appartements
Évolution annuelle moyenne du prix médian : +0,3 % par an entre 2021 et 2025.
Maisons
Évolution annuelle moyenne du prix médian : −0,4 % par an entre 2021 et 2025.
Prix médian au m² des ventes de l’ancien de chaque année (au moins 10 ventes). Une médiane annuelle bouge aussi avec le type de biens vendus cette année-là ; l’année en cours ne compte que les ventes déjà publiées.
Loyers de référence (ANIL)
Appartement 1 ou 2 pièces
16,3 €/m²
par mois, charges comprises
Fourchette : 13,3 à 20,1 €/m²
Soit environ 603 € par mois pour le logement de référence de 37 m²
Appartement 3 pièces ou plus
12,8 €/m²
par mois, charges comprises
Fourchette : 10,0 à 16,5 €/m²
Soit environ 922 € par mois pour le logement de référence de 72 m²
Maison
12,9 €/m²
par mois, charges comprises
Fourchette : 9,5 à 17,4 €/m²
Soit environ 1 187 € par mois pour le logement de référence de 92 m²
Loyers d’annonce de logements loués vides (non meublés), charges comprises, prédits par l’ANIL pour un logement de référence ; la fourchette est l’intervalle de prédiction publié. Ils ne s’appliquent pas tels quels à une location meublée ni à un quartier précis. Si la commune applique l’encadrement des loyers, le plafond fixé par arrêté préfectoral prime sur ces repères.
Rendement brut indicatif
5,3 %
Rendement brut indicatif, loyer charges comprises
Loyer de référence ANIL d’un appartement (14,0 €/m² par mois) × 12, divisé par le prix médian DVF des appartements (3 197 €/m²) : soit 168,0 € de loyer annuel par m² pour 3 197 €/m².
Loyer charges comprises : les charges récupérables sur le locataire gonflent le résultat.
Ni frais de notaire, ni charges, ni taxe foncière, ni vacance, ni impôts : le rendement net d’un bien réel est plus bas.
Deux médianes de toute la commune : un quartier, une petite surface ou un bien à rénover peuvent s’en écarter nettement.
Démographie (INSEE)
Population
511 684
habitants en 2022
Évolution récente
+1,2 % par an
moyenne 2016–2022
Évolution longue
+14,4 %
de 2011 à 2022
Logements vacants
8,2 %
des logements en 2022
Résidences secondaires
3,8 %
et logements occasionnels, 2022
Sources et limites
Prix de vente : DVF
Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0) : ventes réellement enregistrées par l’administration fiscale, publiées avec plusieurs mois de décalage (millésimes lus : 2021 à 2025). Les actes portant sur plusieurs logements et les prix au m² hors de 500 à 30 000 € sont écartés.
Consulter la source ↗Loyers : ANIL
ANIL, Carte des loyers 2025 (indicateurs de loyers d’annonce par commune, ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Loyers d’annonce, et non loyers signés ; logements non meublés, charges comprises.
Consulter la source ↗Démographie : INSEE
INSEE, recensement de la population, séries historiques 2022 (Licence Ouverte 2.0). Le recensement décrit la commune à sa date de référence, pas l’année en cours.
Consulter la source ↗Le rendement brut indicatif est un calcul d’Immora à partir de deux médianes officielles ; ce n’est ni une donnée publiée par l’administration, ni la rentabilité d’un bien.
Ces chiffres décrivent la commune entière et le passé récent. Ils ne constituent ni une estimation d’un bien, ni une prévision.
Ces repères valent pour Toulouse dans son ensemble. Pour un bien précis, Immora compare le prix demandé aux ventes réelles autour de l’adresse et calcule le rendement net, le cash-flow et la fiscalité selon vos hypothèses.
Autres villes : Occitanie
Immora fournit des informations à caractère indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal au sens réglementaire. Aucune garantie n’est donnée quant à l’exactitude des données. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.